Défiscalisation immobilière : ce qu’il faut savoir

Face aux nombreux impôts que les Français doivent payer, il est tout à fait normal de se sentir acculé. Ces impôts aux taux généralement marginaux sont particulièrement désagréables pour les personnes ayant un revenu élevé. Heureusement, il existe en France bien des niches fiscales pour bénéficier de réductions d’impôts.

L’une des plus efficaces étant bien sûr la défiscalisation immobilière. Elle permet en effet d’obtenir une réduction d’impôts grâce à l’investissement locatif. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine et avoir des revenus complémentaires en profitant de cette réduction. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation immobilière.

Comprendre la défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière consiste à obtenir une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier destiné à la location. L’État a en effet mis en place un certain nombre de dispositifs légaux pour orienter l’épargne des citoyens vers certains secteurs. Ainsi, en se conformant à certaines dispositions légales, vous bénéficierez de subventions sous la forme de réduction d’impôts.

Vous profiterez de l’accroissement de votre patrimoine grâce aux biens acquis, et celui de vos revenus grâce aux loyers que vous percevrez. Vous pourrez également générer des plus-values immobilières en revendant ces biens à un prix plus élevé que ce qu’il vous auront coûté à l’acquisition.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière étant assez variés. Vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôts en investissant aussi bien dans des biens anciens, meublés ou neufs.

Défiscaliser en investissant dans un bien ancien

Lorsque vous achetez des bâtiments anciens, vous vous retrouvez face à certaines charges de rénovation et d’entretien. En reconnaissance pour ce service d’embellissement rendu à la nation, l’État a mis en place des dispositifs pour vous dédommager. Il s’agit de :

  • La loi Malraux,
  • La loi Monuments historiques,
  • La loi Denormandie,
  • Le déficit foncier.

Loi Malraux

Vous obtiendrez une réduction de vos impôts fonciers en restaurant un bien ancien classé en « Site Patrimonial Remarquable » que vous achetez. La défiscalisation sera de 22 ou 30 % du montant des travaux. Ceci est respectivement valable pour les immeubles avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine et ceux avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.

Vous pourrez bénéficier de cette défiscalisation pour des travaux d’un montant maximal de 100 000 € et ce, durant 4 années consécutives.

Loi Monuments historiques

Achetez une résidence classée Monument historique ou inscrite à l’Inventaire supplémentaire des Monuments Historiques et la totalité des frais de rénovation et de gestion du monument sera déduite de vos impôts. Il n’y a aucun plafond de défiscalisation et aucune obligation ne vous sera faite de mettre le bien en location.

Loi Denormandie

Afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous devez acheter un bien ancien dans un centre-ville avec un plan Action Cœur de Ville. Vous pouvez aussi en acheter dans une commune ayant signé la convention de modernisation de territoire et y effectuer des travaux visant à améliorer la consommation énergétique.

Les travaux devront représenter au minimum 25 % du coût d’acquisition du bien avec un plafond de 300 000 €. Le bien ainsi rénové devra être mis en location. Vous obtiendrez alors une défiscalisation de 12, 18 ou 21 % du montant des travaux pour des durées de mise en location respectives de 6, 9 ou 12 ans.

Le déficit foncier

Si vous disposez d’un bien ancien dont le montant des charges est supérieur au montant des recettes pour cause de travaux de rénovation et d’entretien du bien immobilier, la différence est déductible de vos revenus. Il faudra cependant que le bien soit une résidence de service acquise entre 2013 et 2017 que vous devrez louer comme habitation pendant 9 ans.

Défiscaliser en investissant dans un bien neuf

Si vous souhaitez plutôt investir dans un bien neuf, il existe des dispositifs visant le développement de constructions neuves et la facilitation de l’accès au logement. Lesdits dispositifs pourront vous permettre de bénéficier d’une défiscalisation. Il s’agit de :

  • la loi Pinel,
  • le dispositif Censi Bouvard,
  • la loi Girardin.

Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif très similaire à la loi Denormandie. Les seules différences importantes étant le type de biens concernés, essentiellement les biens neufs, et les zones éligibles. Les zones éligibles dans le cadre de la loi Pinel sont Paris, sa banlieue proche, la Côte d’Azur et la Frontière française de Genève (Zone A), Paris et sa banlieue (Zone A bis), la grande couronne parisienne hors Zones A et A bis ainsi que les grandes villes où la demande en biens locatifs neufs est importante.

Loi Censi Bouvard

Si vous investissez dans une résidence de services (résidences pour étudiants, personnes âgées ou handicapées), ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du montant de votre investissement qui sera plafonné à 300 000 €. Pour bénéficier de cette réduction, votre bien devra être meublé et mis en location pendant 9 ans au moins.

Loi Girardin

La loi Girardin permet aux investisseurs dans les domaines de l’immobilier et de l’industrie, dans les Domaines et Territoires d’Outre-mer (DOM-TOM) de bénéficier de nombreux avantages.

Pour bénéficier des avantages dans l’immobilier, il faut acheter un bien neuf et le louer pendant 6 ans au moins. Ceci devra être fait dans les 6 mois suivant l’achat du bien ou l’achèvement des travaux tout en respectant les plafonds de loyer imposés. 

Vous bénéficierez d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du montant de votre investissement. Cette réduction pourra excéder les 26 % si vous êtes détenteur d’un permis de construire délivré avant le 31 décembre 2012.

Défiscaliser en investissant dans un bien meublé

Il existe aussi des dispositifs de défiscalisation pour les propriétaires de bien meublés mis en location. Ces dispositifs dépendent du statut de « Loueur » du propriétaire qui est fonction du montant des revenus générés par le bien locatif.

Un propriétaire est classé Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), s’il génère un revenu locatif inférieur à 23 000 € par an. Il est classé Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’il génère un revenu locatif supérieur à 23 000 € et au montant total des autres revenus de son foyer fiscal.

Le statut LMNP

Ce dispositif vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs si vous utilisez le régime Micro BIC. Vous pourrez ainsi déduire les charges d’entretien, les charges locatives et les intérêts d’emprunt de vos bénéfices.

Si votre bien meublé est une résidence neuve de services, vous pouvez coupler le statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard. Dans ce cas, les revenus provenant des loyers ne seront pas imposés. Vous pourrez donc récupérer la TVA à condition de conserver le bien pendant 20 ans. Vous bénéficierez aussi d’une réduction d’impôt de 11 % de votre investissement.

Le statut LMP

Ce statut permet également de déduire les amortissements et charges foncières de votre bien locatif. Pour en bénéficier, votre bien devra être mis en location pendant 5 ans au moins. Ce statut facilite la succession des biens immobiliers aux héritiers. Ceci s’explique par le fait qu’il permet un étalement sur 15 ans des frais de succession ainsi qu’un abattement pouvant atteindre 75 % de ces frais.

La défiscalisation immobilière n’a désormais plus aucun secret pour vous. Choisissez le type de bien immobilier approprié et profitez au mieux des dispositifs afin d’alléger vos charges fiscales tout en développant votre patrimoine.

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